2 september 2025

Let op VvE-lasten bij vrijstelling overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een appartement kan het zijn dat je verplicht bent om bepaalde lasten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) over te nemen. Zo’n over te nemen last, zoals bijvoorbeeld een lening, kan invloed hebben op de uiteindelijke koopsom. Kom je in aanmerking voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting? Let dan goed op.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Wie een appartement bezit, is automatisch ook lid van de VvE. Deze vereniging beslist over gemeenschappelijke zaken ten aanzien van het appartementencomplex, zoals het buitenschilderwerk en het schoonhouden van gangen, liften en entree en dergelijke. De VvE int voor het uitvoeren van deze taken van de eigenaren een periodieke, meestal maandelijkse bijdrage, maar kan ook leningen afsluiten voor bijvoorbeeld de uitvoering van groot onderhoud.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Als je een bestaande woning of appartement koopt, ben je in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Als je deze woning gebruikt als hoofdelijk verblijf, moet je 2% overdrachtsbelasting betalen.

Vrijstelling voor jongeren

De overdrachtsbelasting kent een eenmalige vrijstelling voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar oud. De vrijstelling geldt tot een maximale waarde van de woning, die in 2025 € 525.000 bedraagt.

Invloed lasten

De Belastingdienst heeft onlangs duidelijk gemaakt dat een last van de VvE van invloed is op de overnamesom. In een voorbeeld wordt uitgegaan van de aankoop van een appartement van € 500.000, waarbij € 30.000 extra moet worden betaald om een deel van een lening van de VvE over te nemen, dan wel te voldoen. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over € 500.000 + € 30.000 = € 530.000.

Geen reserves

In dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat de VvE geen reserves bezit. Het aandeel in de waarde van de onderhoudsreserve van de VvE mag namelijk in mindering worden gebracht op de totaalsom.

Invloed op vrijstelling voor jongeren

De last is in dit voorbeeld van invloed op de vrijstelling in de overdrachtsbelasting die geldt voor jongeren. Die geldt namelijk tot een waarde van € 525.000 (2025). In dit voorbeeld wordt die grens met € 5.000 overschreden, is de vrijstelling niet meer van toepassing en moet er 2% overdrachtsbelasting worden betaald over de gehele som.