16 oktober 2025

Eindejaarstips voor de woningeigenaar 2025

We gaan in op de fiscale tips voor woningeigenaren, zoals de lagere overdrachtsbelasting vanaf 2026, hypotheekstrategieën en aandachtspunten bij verhuur aan kinderen.

1. Hoge tarief overdrachtsbelasting per definitief omlaag

Vanaf 1 januari 2026 wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 10,4 naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit tarief komt voornamelijk om de hoek kijken bij de aanschaf van vakantiewoningen en woningen voor verhuur. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger. Overweeg je de aanschaf van een tweede woning, dan kan het voordelig zijn om deze uit te stellen tot na 1 januari 2026.

2. Los jouw geringe hypotheekschuld af

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook jouw box 3-vermogen lager wordt en je hierdoor mogelijk minder belasting in box 3 betaalt. In box 3 levert dit vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2025 aflost.

3. Onderzoek rentemiddeling

Met rentemiddeling wordt bedoeld dat je jouw huidige rentevaste periode openbreekt en dat je andere afspraken maakt met jouw hypotheekverstrekker. Dit kan zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

4. Betaal hypotheekrente vooruit

Wordt jouw inkomen in 2026 lager belast dan in 2025 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2025 jouw hypotheekrente vooruit te betalen. De aftrek van jouw hypotheekrente levert in 2025 dan een groter voordeel op en jouw box 3-vermogen zal per 1 januari 2026 lager zijn. In box 3 levert dit overigens vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Ga wel bij jouw bank na of dit kan en wat de voorwaarden en kosten zijn.

5. Gebruik verruimde uitzendregeling eigen woning

De uitzendregeling eigen woning zorgt ervoor dat je recht houdt op aftrek van hypotheekrente ondanks dat je tijdelijk niet in jouw eigen woning woont. Goedkeurend beleid over deze regeling wordt per 2026 in de wet opgenomen in ruimere vorm.

Voorwaarden voor toepassing:

• Je moet een verzoek doen om de uitzendregeling toe te passen.
• Jij of jouw fiscale partner is al minimaal één jaar eigenaar van de woning, en
• de woning vormt ook al minimaal één jaar jouw hoofdverblijf op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen in verband met een uitzending of overplaatsing, en
• je gaat na afloop van de uitzending of overplaatsing weer in de woning wonen, en
• je gaat tijdens de uitzending of overplaatsing niet in een andere, eigen woning als hoofdverblijf wonen, en
• er wonen in principe geen anderen in jouw woning in de periode dat je elders woont.

Bepaalde personen mogen wel in jouw woning wonen 

Er is op dit moment al een goedkeuring dat bepaalde personen wel in jouw woning mogen wonen. Het gaat daarbij om kinderen van jou, van jouw fiscale partner of van een persoon die direct voorafgaand aan jouw uitzending of overplaatsing jouw fiscale partner is. Verder geldt de goedkeuring ook als jouw fiscale partner of een persoon die door jouw uitzending of overplaatsing niet meer kwalificeert als jouw fiscale partner, in de woning woont. Hetzelfde geldt voor personen die al minimaal één jaar tot jouw huishouden ho(o)r(d)en op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen, zoals een hulpbehoevende ouder. Om van de goedkeuring gebruik te kunnen maken, mogen deze personen geen huur of een andere vergoeding aan je betalen.

Vanaf 2026 mogen nog meer personen in jouw woning wonen tijdens toepassing van de uitzendregeling. Ook andere bloed- en aanverwanten in de rechte neergaande lijn mogen in de woning wonen. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook jouw kleinkind of achterkleinkind in jouw woning kan wonen tijdens jouw uitzending.

6. Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)

Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Jouw kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. De huur moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor jouw kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.713 per kind is in 2025 onbelast.

De komende jaren zal een box 3-heffing worden ingevoerd op basis van het werkelijk rendement. Daarmee zullen waardestijgingen van vastgoed ook worden belast, maar pas op het moment dat je het vastgoed verkoopt. Deze wetgeving wordt op z’n vroegst in 2028 ingevoerd, mogelijk zelfs nog later. Als je je nu echter op de zogenaamde tegenbewijsregeling met betrekking tot jouw rendement in box 3 beroept, dien je bij de berekening van jouw werkelijke rendement wél rekening te houden met een waardestijging van de woning.

7. Bewoon tijdelijke woning bij verbouwing minstens zes maanden

Als je een woning koopt om zelf te bewonen, geldt voor de overdrachtsbelasting het tarief van 2%. Onder voorwaarden kun je zelfs gebruikmaken van de startersvrijstelling. Het kan in de praktijk voorkomen dat je de woning door omstandigheden slechts kort bewoont of pas enige tijd na de aanschaf gaat bewonen. In die situaties kan de Belastingdienst ter discussie stellen of je wel van plan bent (geweest) de woning duurzaam zelf te bewonen. In de rechtspraak is dit al diverse malen aan de orde geweest. Daaruit is een beeld ontstaan dat de grens lijkt te liggen bij zes maanden. Alhoewel dit zekerheid biedt, is het wel aan te raden deze minimale termijn aan te houden. Kun je niet aantonen dat je de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ hebt gebruikt, dan ben je alsnog 10,4% (of bij aanschaf vanaf 2026: 8%) overdrachtsbelasting verschuldigd.

8. Overnemen lening VvE van invloed op overdrachtsbelasting

Koop je een appartement, dan ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ben je bij de aankoop ook verplicht een last van de VvE over te nemen, zoals een lening, dan verhoogt deze de overnamesom en is daarmee van invloed op de overdrachtsbelasting. Door de hogere overnamesom betaal je meer overdrachtsbelasting, maar het gevolg kan ook zijn dat je niet meer voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting in aanmerking komt. Die vrijstelling kent namelijk een bovengrens van € 525.000 (2025). Ligt de koopsom onder deze grens maar inclusief het bedrag dat betaald moet worden voor het overnemen van de last erboven, dan kost dit je de vrijstelling.

9. Beperk de gevolgen van aanpassen van de leegwaarderatio

Sinds 2023 levert de verhuur van een woning minder voordeel op als gevolg van de aanpassing van de leegwaarderatio van verhuurde woningen. De leegwaarderatio betekent dat verhuurde woningen niet voor de volle 100% van de WOZ-waarde in box 3 worden meegeteld. Deze versobering van de regeling treedt op als de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde betreft. Ook is er geen leegwaarderatio meer als de woning slechts tijdelijk (twee jaar of korter) wordt verhuurd, en ook bij te lage huren in gelieerde verhoudingen.

Verhuur je een woning aan een familielid? Dan mag je vanaf 1 januari 2026 de leegwaarderatio niet meer toepassen als de huurprijs niet marktconform is. Zo wordt voorkomen dat met lage huurprijzen een te lage waarde in het economisch verkeer wordt opgevoerd aan bekenden.

De leegwaarderatio wordt vanaf 2026 in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting aangepast. Heffing over de werkelijke waarde van de woning wordt mogelijk als die 10% of meer afwijkt van de waarde volgens de leegwaarderatio. De bewijslast hiervoor ligt bij de belastingplichtige. Deze regeling geldt niet bij onzakelijk handelende gelieerde partijen, zoals familieleden.

Bij de samenstelling van de Eindejaarstips 2025 is naar uiterste betrouwbaarheid en zorgvuldigheid gestreefd. Onze organisatie kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden en de gevolgen hiervan.