21 mei 2025

Is een hospice voor de OZB een woning of een niet-woning?

Is een hospice voor de onroerendezaakbelasting (OZB) aan te merken als woning of niet-woning? Een rechter deed hier recent uitspraak over.

Hospice

In een zaak bij Gerechtshof Den Haag was belanghebbende de eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak die in gebruik was als hospice. In de onroerende zaak waren zeven verblijf-/slaapkamers met eigen badkamer, een gezamenlijke woonkamer en een keuken en bijkeuken. In de hospice verbleven gelijktijdig maximaal zeven mensen in de laatste fase van hun leven.

Gemeente: geen woning voor de OZB

De gemeente vond dat de onroerende zaak niet kon worden aangemerkt als een woning, omdat deze volgens de gemeente niet als hoofdzaak (= voor minimaal 70 procent) tot woning diende. De gemeente vond namelijk dat de aard van de onroerende zaak zorgverlening was en dat de onroerende zaak niet beschikte over een deel waarbij de woonfunctie overheerste.
De belanghebbende kreeg daarom een OZB-aanslag als eigenaar én een OZB-aanslag als gebruiker opgelegd, naar het tarief voor niet-woningen.

Hospice: wel woning voor de OZB

De belanghebbende was het hier niet mee eens. Hij vond dat de onroerende zaak wel als hoofdzaak tot woning diende omdat deze bestemd, ingericht en geschikt was voor duurzame menselijke bewoning. Alle kamers en overige ruimten in de hospice dienden volledig de bewoning, vond de belanghebbende. Hij was daarom van mening dat alleen een OZB-aanslag als eigenaar opgelegd kon worden, naar het tarief voor woningen.

Rechtbank en gerechtshof: wel woning voor de OZB

De rechtbank vond ook dat de onroerende zaak in beginsel geschikt was voor duurzame menselijke bewoning. Dat in de hospice ook zorg werd verleend, maakte dat niet anders. De gemeente had, naar het oordeel van de rechtbank, niet onderbouwd dat de zorgfunctie de woonfunctie zou overheersen. De belanghebbende werd daarom in het gelijk gesteld.

In hoger beroep bij het gerechtshof stelde de gemeente dat de zorgfunctie de woonfunctie overheerste, omdat in de hospice uitsluitend uitbehandelde cliënten verbleven die intensieve zorg nodig hadden. Bovendien was er 24 uur per dag een verpleegkundige aanwezig.

De belanghebbende was het daar niet mee eens, omdat de ruimten niet voorzien waren van medische apparatuur en bovendien de zorg verleend werd die in thuissituaties ook verleend zou worden. De cliënten bleven ook zelf verantwoordelijk voor de inkoop van de zorg en de financiering daarvan.

Het gerechtshof oordeelde ook dat de zorgfunctie niet de woonfunctie overheerste. De hospice was voor de OZB daarom een woning. De gemeente mocht alleen een OZB-aanslag opleggen aan de eigenaar naar het tarief van woningen.