14 oktober 2025

Startersvrijstelling bij sloop en herbouw van een woning

Je koopt een woning die je niet zelf gaat bewonen, sloopt deze en bouwt op dezelfde plek een nieuwe woning waar je wel permanent gaat wonen. Kan in zo’n situatie het 2%-tarief voor overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling worden toegepast op de levering van de eerste woning?

Sloop en herbouw

Een rechtbank oordeelde hierover. In die zaak kocht een echtpaar samen een woning. Ze verklaarde in de koopovereenkomst dat ze de woning gingen gebruiken als woonhuis. Na het aanvragen en verkrijgen van een vergunning tot sloop en herbouw van een woning werd de woning gesloopt en werd een vergelijkbare woning gebouwd.

Bij de notariële levering van de (te slopen) woning verzocht het echtpaar om toepassing van de startersvrijstelling welke de notaris ook toepaste. De Belastingdienst was het daar niet mee eens en legde aan beide echtgenoten een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.

Geen startersvrijstelling door sloop en herbouw?

De zaak werd voorgelegd aan een rechtbank die moest beoordelen of de startersvrijstelling kon worden toegepast, ondanks de sloop en herbouw van de woning. De Belastingdienst voerde aan dat dit niet kon omdat niet voldaan werd aan de voorwaarde dat de woning als hoofdverblijf ging dienen. De woning was immers door sloop niet meer aanwezig.

Of wel startersvrijstelling ondanks sloop en herbouw

Het echtpaar voerde daarentegen aan dat op de levering van een stuk grond waar een fundering voor een nieuwe woning is aangebracht, ook de startersvrijstelling kan worden toegepast. Datzelfde geldt voor de levering van een onbewoonbaar bouwval dat nagenoeg volledig gerenoveerd moet worden. Zij vonden hun situatie hiermee vergelijkbaar.

De rechtbank was het met het echtpaar eens en oordeelde dat toepassen van de startersvrijstelling in deze situaties in overeenstemming is met het doel en de strekking van de wet. De rechtbank vond dat het daarbij niet uitmaakte dat het echtpaar de woning na verkrijging eerst hadden gesloopt om direct daarna op dezelfde plek een vergelijkbare woning te bouwen. Bovendien bestond er voor de rechtbank geen twijfel dat het echtpaar na voltooiing van de herbouw van de woning deze als hoofdverblijf waren gaan gebruiken.

Voor elke sloop en nieuwbouw?

In deze specifieke situatie oordeelde de rechtbank dat de startersvrijstelling kon worden toegepast. Dat wil helaas niet zeggen dat bij elke sloop gevolgd door nieuwbouw dit het geval is. Onduidelijk is bijvoorbeeld of de rechtbank tot eenzelfde oordeel zou zijn gekomen als geen vergelijkbare woning gebouwd was maar een compleet andere woning. Bovendien is op dit moment ook nog niet duidelijk of er hoger beroep is ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.

Toetsmoment

Het Toetsmoment voor de startersvrijstelling is bij de notariële levering van de woning. Als een koper pas ruim twee jaar later daadwerkelijk op het adres staat ingeschreven hoeft dat geen belemmering te zijn voor de startersvrijstelling. Voorwaarde is wel dat zij kunnen laten zien dat de woning vanaf de notariële levering bedoeld is als hoofdverblijf.