8 juli 2025

Verhuur van appartementen: btw-vrijgesteld of btw-belast?

De verhuur van onroerend goed is doorgaans vrijgesteld van btw. Er bestaan echter enkele uitzonderingen, zoals verhuur in het kader van een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar kort verblijven. Deze vorm van verhuur is belast met 9% btw. Onlangs moest een rechtbank oordelen of de verhuur van appartementen in een specifieke situatie ook onder deze uitzondering viel.

Short-stay verhuur

In een zaak die speelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant ging het om een bv die een pand had verbouwd tot een vijftal appartementen. De appartementen werden (gestoffeerd en ingericht) verhuurd voor een periode van maximaal zes maanden aan personen die maximaal een jaar in Nederland verbleven.

Belast met btw of vrijgesteld?

De rechtbank diende te oordelen over de vraag of de verhuur belast was met btw. De bv had daar belang bij vanwege de door de bv teruggevraagde btw over de kosten die met de verbouwing van de appartementen gepaard waren gegaan. De rechtbank kwam tot de conclusie dat de verhuur inderdaad belast was met btw. De bv had daarom recht op teruggave van de in rekening gebrachte btw.

Kort verblijf, inventaris en concurrentie

De rechtbank was van mening dat de bv geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf was. Activiteiten die een soortgelijke functie hebben als een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen echter ook onder de uitzondering en zijn daarom belast met 9% btw. Of sprake is van een soortgelijke functie moet ruim worden uitgelegd.

Dat de verhuurde appartementen het kenmerk van een woning hadden en voor langere tijd gebruikt zouden kunnen worden, betekende volgens de rechtbank niet dat de verhuur per definitie btw-vrijgesteld was. Van belang was dat de appartementen waren uitgerust om daar kort te verblijven, dat de verhuurder de zorgen voor wat betreft de inventaris voor zijn rekening nam en dat met de verhuur in concurrente werd getreden met hotels. De bv voldeed aan deze criteria.

Niet te vergelijken met woning

Dat er met de verhuur in concurrentie zou worden getreden met de vrijgestelde verhuur van woningen, maakte volgens de rechtbank geen verschil. Ook niet relevant was dat in het BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) een woonfunctie was geregistreerd en dat de bv niet bij de gemeente had gemeld dat de appartementen een logiesbestemming hadden. Beslissend voor de vraag of de uitzondering van toepassing was, was namelijk de aard van de prestatie die verricht werd.

De rechtbank stelde de bv dan ook in het gelijk en besliste dat de verhuur btw-belast was en dat er recht bestond op vooraftrek van de tijdens de verbouwing in rekening gebrachte btw.