27 juli 2026

Verkoop bouwkavels vanuit privé kan leiden tot btw-heffing

Verkoopt je klant een bouwkavel die tot het privévermogen behoort? Afhankelijk van de (voorbereidende) werkzaamheden die worden verricht, kan de verkoop toch leiden tot btw-heffing.

De verkoop van een bouwkavel vanuit privé is niet automatisch zonder btw. Het kan voorkomen dat de verkoper zogenoemde actieve stappen onderneemt, waardoor de verkoper voor de levering van de bouwkavel kwalificeert als btw-ondernemer. Dit geldt ook als die verkoop slechts eenmalig is. De levering van de bouwkavel is dan belast met 21% btw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de volgende zaak van een gerechtshof.

Actieve stappen vergelijkbaar met projectontwikkelaar

In deze zaak ging het een verkoper die in 2007 een landgoed met diverse opstallen kocht, waaronder een monumentenpand, arbeiderswoningen en een molen. De verkoper was van plan om de arbeiderswoningen te slopen en op die plek vier bouwkavels te realiseren. In 2014 sloot de verkoper een intentieovereenkomst met de gemeente en een molenstichting, waardoor de bebouwing van de vier kavels mogelijk werd. Verder had de verkoper onder meer een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van de bouwkavels, een archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren, een vijver laten aanleggen en de oude toegangsweg richting de vier kavels laten verharden.

Het gerechtshof oordeelde dat de verkoper met deze inspanningen diverse actieve stappen ondernam die vergelijkbaar waren met die van een projectontwikkelaar. De verkoper had zich immers actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken en het terrein bouwrijp te maken. Daarom gingen de door de verkoper gezette stappen verder dan de loutere uitoefening van een eigendomsrecht en handelde de verkoper als btw-ondernemer. Dit betekende dat de levering van de bouwkavel vanuit privé was belast met 21% btw. De verkrijging van de bouwkavel was vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Beheer privévermogen

Stel dat bij de verkoop van de bouwkavel vanuit privé wel sprake is van de loutere uitoefening van een eigendomsrecht. Dan leidt die verkoop niet tot btw-ondernemerschap, omdat sprake is van het beheer van privévermogen. De levering van de bouwkavel is in die situatie vrijgesteld van btw. De verkrijging van de bouwkavel is dan belast met overdrachtsbelasting.