26 augustus 2025

Aanschaf van een vakantiewoning 2025

Als je in Nederland een vakantiewoning wilt aanschaffen, krijg je te maken met diverse fiscale regels rondom de aankoop en het gebruik ervan. Hierbij kun je denken aan omzetbelasting, overdrachtsbelasting, box 3-heffing, onroerendezaakbelasting en eventueel forensenbelasting.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. De keuze om toch btw te berekenen, kun je vastleggen in de notariële akte van levering.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning: koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Als je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Verhuur je de vakantiewoning aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Bovendien moet sprake zijn van kortstondige verhuur.

Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van je eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Je koopt in 2025 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2025 voor 70% verhuurd en voor 30% door jou zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kun je dan in 2025 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Als de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus je btw kunt terugvragen, dien je in 2025 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Vervolg voorbeeld
In 2025 ontvang je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2025 draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die je hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt je teruggaaf in 2025 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).

KOR

Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).

De KOR betekent dat je tot een omzet van € 20.000 kunt kiezen om geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen.

Als je de KOR wilt toepassen, dien je dit uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan te melden bij de Belastingdienst.

Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 2.200 hebt, dan kun je de KOR voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Heb je je echter al eerder aangemeld als btw-ondernemer bij de Belastingdienst, dan kun je geen gebruikmaken van deze regel. Je moet je dan alsnog aanmelden voor de KOR bij de Belastingdienst als je de KOR wilt toepassen.

Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul je  mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2025 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jou zelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2025 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2025 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2025 € 210 aan btw terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2026 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Heb je de vakantiewoning in 2020 gekocht, dan moet je de in 2020 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2026 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van je vakantiewoning je activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Box 3-heffing nu

De vakantiewoning zal over het algemeen onderdeel zijn van je vermogen in box 3.

Hoeveel belasting je over je vakantiewoning in box 3 in 2025 verschuldigd bent, is afhankelijk van de samenstelling van je totale vermogen. Bovendien is dit afhankelijk van de vraag of je werkelijke rendement lager is dan het berekende wettelijke rendement. In dat geval kun je namelijk een beroep doen op de tegenbewijsregeling box 3. Heel kort samengevat:

• Onder het huidige wettelijke systeem vormt de vakantiewoning een ‘overige bezitting’. Het wettelijke rendement over deze vakantiewoning bedraagt in 2025 5,88 % van de WOZ-waarde. Voor schulden geldt hierbij een negatief wettelijk rendement van voorlopig 2,62% van de schulden. Het definitieve wettelijke percentage hiervoor wordt begin 2026 vastgesteld. Je betaalt in 2025 een tarief van 36% over het totale berekende wettelijke rendement van je gehele vermogen, waarbij je nog rekening kunt houden met een heffingsvrij vermogen van in 2025 € 57.684 per belastingplichtige.
• Is je werkelijke rendement op je gehele vermogen lager dan het totale berekende wettelijke rendement? Dan kun je een beroep doen op de tegenbewijsregeling box 3. In dat geval betaal je in 2025 een tarief van 36% over je werkelijke rendement. Houd er rekening mee dat wat je waarschijnlijk verstaat onder je werkelijke rendement iets anders is dan waar de tegenbewijsregeling box 3 van uitgaat. Zo omvat bijvoorbeeld het werkelijke rendement over je vakantiewoning niet alleen de ontvangen huur, maar ook de waardeverandering van de vakantiewoning. Kosten mag je daarop voor de berekening van het werkelijke rendement bovendien niet in aftrek brengen, met uitzondering van betaalde rente op schulden.

Box 3-heffing vanaf 2026

Voor de berekening van het werkelijke rendement (bij een beroep op de tegenbewijsregeling box 3) hoeft in 2025 nog geen rekening gehouden te worden met een voordeel vanwege eigen gebruik van de vakantiewoning. Vanaf 2026 is dat anders: als werkelijk rendement van eigen gebruik van de vakantiewoning moet dan de economische huurwaarde worden aangehouden.

Wordt geen beroep gedaan op de tegenbewijsregeling box 3, houd dan rekening met een verhoging van het wettelijke rendement voor overige bezittingen in 2026. Aangekondigd is dat dit verhoogd wordt van 5,88% in 2025 naar waarschijnlijk 7,78% in 2026. Ook het heffingsvrije vermogen wordt verlaagd (naar ongeveer € 52.000).

Box 3-heffing vanaf waarschijnlijk 2028

Het plan is om vanaf waarschijnlijk 2028 een box 3-heffing in te voeren op basis van werkelijk rendement. In het voorjaar 2025 is hiervoor het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3 bij de Tweede Kamer ingediend. Het werkelijke rendement in dit wetsvoorstel wordt anders berekend dan onder de tegenbewijsregeling box 3. Zo is er volgens het voorstel vanaf 2028 wel plek voor aftrek van kosten. Voor de vakantiewoning betekent dit grofweg het volgende:

1. Wordt de vakantiewoning voor minimaal 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement de huurinkomsten, verminderd met de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
2. Wordt de vakantiewoning het hele kalenderjaar niet verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement een vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde, verminderd met de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
3. Wordt de vakantiewoning voor minder dan 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement het hoogste bedrag van de berekening onder punt 1 of 2.

Bij verkoop van de vakantiewoning wordt de vermogenswinst ook tot het werkelijke rendement gerekend.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook het geval als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle overige gevallen is in 2025 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit tarief bedraagt vanaf 2026 8%.

Vrijstelling voor jongeren reguliere woning

Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt in 2025 – onder voorwaarden – een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m € 525.000. Maar ook dan moet de woning als hoofdverblijf gaan dienen. De vrijstelling geldt dus niet voor een vakantiewoning.

Onroerendezaakbelasting (ozb)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (ozb) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt dan ook als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de ozb alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager ozb-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan je woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in je vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kun je zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in je specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.