19 juni 2025

Geen renteaftrek goedkeuring bij nieuwbouwdepot via lening van niet-financiële instelling

De goedkeuring voor nieuwbouwdepots is niet van toepassing als de financiering afkomstig is van een niet-financiële instelling. Dit kan ertoe leiden dat zowel de lening als het depotbedrag voorlopig in box 3 moeten worden aangegeven en renteaftrek nog niet mogelijk is.

Nieuwbouwdepot: in beginsel box 3

Als je voor de aankoop van een nieuwbouwwoning een lening krijgt van een financiële instelling, wordt het bedrag van de totale lening over het algemeen op een nieuw geopende geblokkeerde bankrekening, een nieuwdepot, gestort. kun je alleen geld opnemen dat je besteedt aan de nieuwbouwwoning.

Dit nieuwbouwdepot en de verstrekte lening vallen in principe in box 3, indien en voor zover het nieuwbouwdepot nog niet besteed is aan de nieuwbouwwoning.

Goedkeuring: toch in box 1

Gelukkig is er een goedkeuring waardoor je maximaal twee jaar lang de lening en het nieuwbouwdepot toch in box 1 kunt verantwoorden. Voorwaarde is dat het nieuwbouwdepot bedoeld is voor een eigen woning in aanbouw in box 1. Verder mag je dan alleen het deel dat uiteindelijk bestemd is voor de eigen woning in box 1 in aanmerking nemen. Voor de renteaftrek komt de rente die je ontvangt op het nieuwbouwdepot in mindering op de aftrekbare rente.

Voorbeeld
Je koopt begin 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een bank verstrekt aan jou een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De bank opent voor jou een nieuwbouwdepot en stort daarop het bedrag van € 500.000. De verschillende termijnen voor de aankoop van de nieuwbouwwoning betaal je van dat depot. In 2024 betaal je € 15.000 rente over de verstrekte lening en ontvang je € 10.000 rente op de gelden op het nieuwbouwdepot. Per saldo kun je een bedrag van € 5.000 als rente in aftrek brengen in box 1. Je hoeft geen bedragen aan te geven in box 3.

Geen goedkeuring bij lening van een niet-financiële instelling

De Belastingdienst heeft laten weten dat goedkeuring niet geldt als je de lening krijgt van een niet-financiële instelling, bijvoorbeeld van een familielid of van je bv, die de lening op een speciaal daarvoor geopende bankrekening stort. Deze rekening zal namelijk over het algemeen niet geblokkeerd zijn en er gelden dan ook geen specifieke voorwaarden voor het opnemen van geld van die bankrekening.

Van de goedkeuring kan dan geen gebruik worden gemaakt. De lening en het bedrag op de bankrekening worden daarom in eerste instantie in box 3 in aanmerking genomen. Pas als een bedrag van de bankrekening gebruikt wordt voor een termijn voor aankoop van de nieuwbouwwoning, verschuift het daarmee corresponderende deel van de lening naar box 1.

Voorbeeld
Je koopt in 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een familielid verstrekt aan jou een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Je opent een bankrekening en je familielid stort daarop het bedrag van € 500.000. In 2024 betaal je van deze bankrekening een termijn € 100.000 voor aankoop van de woning. De rente over deze € 100.000 vanaf het moment van betaling van de termijn bedraagt in 2024 € 700. Je kunt in 2024 een bedrag van € 700 als rente in aftrek brengen in box 1. Voor je box 3- heffing in 2025 moet je de € 400.000 die per 1 januari 2025 op de bankrekening staat als banktegoed én van de lening een bedrag van € 400.000 als schuld in aanmerking nemen. De schuld in box 1 bedraagt per 1 januari 2025 € 100.000.