30 december 2025

Lagere waardering bedrijfsdeel bij duurzame zelfbewoning

Als je een deel van een pand gebruikt voor jouw onderneming en in het andere deel woont, kan het bedrijfsdeel meestal als ondernemingsvermogen worden aangemerkt. Wanneer je jouw onderneming beëindigt, valt dit bedrijfsdeel over naar privé en moet je hierover fiscaal afrekenen. De vraag is of bij de waardebepaling rekening kan worden gehouden met een lagere waarde vanwege duurzame zelfbewoning, en zo ja, in welke mate.

Fysiotherapeut stopt ermee

In een zaak die speelde voor rechtbank Noord-Holland kwam deze vraag aan de orde bij de aangifte van een fysiotherapeut die zijn bedrijf gestaakt had. Hij voerde zijn praktijk vanuit het bedrijfsdeel van een woon-bedrijfspand, die hij als ondernemingsvermogen had aangemerkt. Bij het staken van zijn bedrijf ging dit bedrijfsdeel over naar privé en moest hij fiscaal afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfsdeel. Bij de berekening van de werkelijke waarde had hij met lagere waarde vanwege duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel rekening gehouden.

De Belastingdienst accepteerde die lagere waarde niet, omdat het bedrijfsdeel alleen gebruikt werd voor ondernemingsactiviteiten en niet voor duurzame zelfbewoning.

Duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel?

De rechtbank stelde om te beginnen vast dat de bewijslast dat er sprake is van een lagere waarde door duurzame zelfbewoning, bij de fysiotherapeut lag. Verder stelde de rechtbank dat volgens eerdere rechtspraak het bedrijfsdeel voor de overgang naar privé al duurzaam bewoond moet zijn.

De fysiotherapeut moest dus aannemelijk maken dat ook het bedrijfsgedeelte al voor de staking van zijn onderneming duurzaam door hem bewoond werd. Dat deed hij onder meer door aannemelijk te maken dat het bedrijfsgedeelte niet afzonderlijk kon worden verhuurd of verkocht, zonder vergaande afbreuk te doen aan het woongenot van het woongedeelte. Het praktijkgedeelte van het pand had daarnaast weliswaar een eigen opgang, maar had geen eigen sanitair of aansluitingen voor gas en elektra. Ook was er slechts een dunne scheidingswand met het privégedeelte aanwezig en bevond zich hierin een doorgang. Tot slotvormde het pand één kadastraal geheel, zodat het bedrijfsdeel niet zelfstandig verkocht kon worden.

Ja, dus lagere waarde

De rechtbank stelde op grond van de argumenten en aangevoerde feiten door de fysiotherapeut vast, dat het pand na staking uitsluitend voor privédoeleinden bestemd was. De conclusie luidde dan ook dat met de duurzame zelfbewoning rekening moest worden gehouden bij de waardebepaling van het bedrijfsdeel.

Bedrijfsdeel geen ondernemingsvermogen?

De Belastingdienst probeerde het nog wel over een andere boeg. De rechtbank ging echter niet mee met de stelling van de inspecteur dat het bedrijfsdeel ten onrechte tot het ondernemingsvermogen was gerekend. De rechtbank gaf aan dat over het algemeen de wil van belastingplichtige beslissend is om een gemengd pand al dan niet (deels) tot het ondernemingsvermogen te rekenen, tenzij dit de redelijkheid te buiten gaat. Dit was hier niet het geval.

Hoeveel lagere waarde?

De rechtbank besloot vervolgens de waardevermindering vanwege duurzame zelfbewoning vast te stellen op 15%, zich baserend op een goedkeurend besluit van de Belastingdienst uit 2018. De waarde van het praktijkdeel werd overeenkomstig deze vermindering vastgesteld.