03 september 2024

Vakantiewoning en fiscus 2024

Als je in Nederland een vakantiewoning op het oog hebt, krijg je te maken met fiscale regels rondom de aankoop en het gebruik ervan. Hierbij kun je denken aan de inkomstenbelasting, waaronder de box 3-heffing, de onroerendezaakbelasting en mogelijk ook de overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting. Houd er rekening mee dat vooral de heffing in box 3 over je vermogen, waaronder een vakantiewoning, de komende jaren zal veranderen. Of dit positief of negatief voor je uitpakt, hangt af van de omstandigheden en is deels nog onbekend.

Met welke belastingen je te maken krijgt bij de aankoop van een vakantiewoning, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Dit nieuwsartikel bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie. Laat je voor jouw persoonlijke situatie daarom nader informeren door een van onze adviseurs.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan uw belastingkantoor of jouw keuze vastleggen in de notariële akte van levering.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kan je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Indien je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kan je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Verhuur je de vakantiewoning aan anderen, dan kan je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Bovendien moet sprake zijn van kortstondige verhuur.

Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van uw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kan je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kan je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Je koopt in 2024 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2024 voor 70% verhuurd en voor 30% door jezelf zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kan je dan in 2024 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Indien de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus uw btw kunt terugvragen, dien je 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij je in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Voorbeeld
In 2024 ontvangt je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2024 draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die je heeft gemaakt, kunt je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2024 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).

De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Je kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kan je ook geen btw terugvragen. Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Je vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kiest je voor de KOR, dan moet je er drie jaar gebruik van maken. Als je tussentijds de omzetgrens van € 20.000 per jaar bereikt, geldt de KOR vanaf dat moment niet meer.

Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 1.800 heeft, dan kunt je de kleineondernemersregeling voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.

Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek heeft gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zult je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2024 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jezelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2024 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2024 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2024 € 210 aan btw terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2025 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kan je geen btw berekenen over deze verkoop. Heb je de vakantiewoning in 2019 gekocht, dan moet u wel de in 2019 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2025 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop heeft teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kan je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning je activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook het geval als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle overige gevallen is sinds 1 januari 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.

Inkomstenbelasting

De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. De wijze van belastingheffing in box 3 is al enkele jaren woelig, doordat de hoogste rechter het wettelijk systeem in strijd acht met Europees recht. Ook de aangepaste wet kan de toets der kritiek niet doorstaan. Ten slotte zijn er vergevorderde plannen om de box 3-heffing per 2027 ingrijpend te wijzigen. We zitten de systemen hierna kort uiteen:

• Volgens het huidige wettelijke systeem in box 3 betaal je geen belasting over de werkelijke ontvangen huur, maar over een fictief rendement. Dat fictieve rendement bedraagt in 2024 6,04% over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Werkelijke kosten zijn niet aftrekbaar. Een schuld op de woning levert een aftrekpost op van 2,47% over de hoogte van de schuld per 1 januari, waarbij de werkelijke rente op de schuld niet van belang is. Op jouw totale vermogen mag je ook nog rekening houden met een heffingsvrij vermogen. Over het resterende fictieve inkomen betaalt je 36% box 3-heffing.
• De Hoge Raad oordeelde dat dit systeem in strijd kan zijn met Europees recht. Dat is het geval als je kunt aantonen dat het fictieve (wettelijke) rendement hoger is dan jouw werkelijke rendement. Om het werkelijke rendement te bepalen, moet je wel rekening houden met waardeveranderingen van de woning, maar mag je geen rekening houden met kosten. Alleen de werkelijke rentelasten mogen worden afgetrokken. Je mag hierbij ook geen rekening houden met heffingsvrij vermogen. Als de uitkomst van deze rekensom leidt tot de conclusie dat het werkelijke inkomen lager is dan het fictieve inkomen, wordt op jouw verzoek rekening gehouden met het lagere, werkelijke inkomen. Het is op dit moment nog niet duidelijk op welke wijze je dat verzoek kunt doen.
• Het is de bedoeling van de wetgever dat vanaf 2027 sowieso belasting zal worden geheven over het werkelijke rendement. Er moet dan worden gekeken naar de werkelijke inkomsten en werkelijke kosten. Volgens de huidige plannen hoeft dan niet jaarlijks rekening te worden gehouden met de waardeverandering van de woning en tellen bovendien alle kosten mee. Het inkomen van een vakantiewoning kent toch weer een bijzondere regeling. Afhankelijk van het gebruik, moet je een percentage van de WOZ-waarde tot jouw inkomen rekenen of – als dat hoger is – de werkelijke huurinkomsten. Bij verkoop van de woning telt de waardestijging van de woning mee als belast inkomen!

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt dan ook als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking heeft. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in jouw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kan je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kan je zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat jou dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kan je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze Advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.