19 april 2024

Vrijstelling overdrachtsbelasting: taxatiewaarde of koopsom bepalend?

Wanneer je een huis koopt, moet je in principe over de aankoopprijs overdrachtsbelasting betalen. Er is echter een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor mensen tussen 18 en 35 jaar oud, onder bepaalde voorwaarden, die deze vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt.

Max € 510.000

Deze vrijstelling is voor woningen met een prijs van maximaal € 510.000 (2024). Daarbij is tevens vereist dat de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden.

Koopprijs lager dan werkelijke waarde

In een uitspraak van de rechtbank Den Haag ging het om een woning met een koopsom van € 395.000. Vanwege de financiering van de woning was enkele maanden voor de aankoop een taxatie uitgevoerd waarbij de waarde op € 430.000 was uitgekomen. In de leveringsakte was voor de overdrachtsbelasting deze taxatiewaarde aangehouden en dus was er 2% overdrachtsbelasting geheven (destijds was de vrijstellingsgrens € 400.000). De koper ging hiertegen in bezwaar.

Rechtbank: taxatiewaarde bepalend

De rechtsbank stelde de inspecteur echter in het gelijk en achtte de taxatiewaarde van € 430.000 bepalend, zodat de vrijstelling niet van toepassing was. De taxatie was objectief tot stand gekomen door de woning te vergelijken met soortgelijke woningen. Bovendien was de taxatie enkele maanden eerder dan de verkoop uitgevoerd, in een stijgende woningmarkt.

Zonder makelaar

De woning was bovendien zonder inschakeling van makelaars verkocht. Dit bevestigde het vermoeden van de rechtbank dat de verkoopprijs afweek van de werkelijke waarde. De rechtbank achtte de vrijstelling dan ook niet van toepassing zodat de verschuldigde overdrachtsbelasting € 8.600 bedroeg.