15 september 2021

Vakantiewoning en fiscus 2021

Ben je van plan om een vakantiewoning te kopen in Nederland? Houd er dan rekening mee dat er fiscale regels zijn voor de aankoop en het gebruik hiervan. Je kunt hierbij denken aan inkomstenbelasting, onroerendezaakbelasting en mogelijk ook overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting. 

Óf je met belastingen te maken krijgt, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie. Laat je voor jouw persoonlijke situatie daarom nader informeren door een van onze adviseurs.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan jouw belastingkantoor of de keuze vastleggen in de notariële akte van levering.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Indien je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Indien je de vakantiewoning verhuurt aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Je koopt in 2021 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2021 voor 70% verhuurd en voor 30% door jou gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kunt u dan in 2021 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Indien de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus jouw btw kunt terugvragen, dien je 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop alsmede de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Voorbeeld
In 2021 ontvang je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2021 draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die je hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2021 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).

De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Je kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen.

Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Je vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kies je voor de KOR, dan moet je er drie jaar gebruik van maken.

Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 1.800 hebt, dan kun je de kleineondernemersregeling (KOR) voor de btw toepassen zonder dat je dit meldt aan de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.

Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zal je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van aanschaf jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2021 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jou gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2021 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2021 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2021 € 210 aan btw terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2022 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Je moet wel de in 2016 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2022 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning jouw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle overige gevallen is sinds 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.

Let op: Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen en dus niet voor een tweede woning. Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m € 400.000.

Inkomstenbelasting

De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Vanaf 1 januari 2021 geldt een belastingtarief van 31% en wordt gerekend met een forfaitair rendement dat wordt bepaald aan de hand van een vermogensmix en drie schijven, met elk een eigen, jaarlijks wisselend forfaitair rendementspercentage. Voor het jaar 2021 bedraagt het forfaitair rendement 1,898% tot een belastbaar vermogen van € 50.000, 4,501% tussen de € 50.000 en de € 950.000 en daarboven 5,69%. Er geldt in 2021 een vrijstelling voor het gehele vermogen in box 3 van € 50.000 per persoon.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen en wordt dan als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente dan niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in jouw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kun je zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.