Echt alles onder één dak
Sinds 1930
7.000 klanten gingen je voor
test
31 augustus 2023
Vakantiewoning en fiscus 2023
Ben je van plan om een vakantiewoning aan te schaffen in Nederland? Houd dan rekening met de fiscale regels over de aankoop en het gebruik hiervan. Denk aan inkomstenbelasting, onroerendezaakbelasting en mogelijk ook overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting.
Óf je met belastingen te maken krijgt, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Dit nieuwsartikel bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie. Laat je voor jouw persoonlijke situatie daarom nader informeren door een van onze adviseurs.
Omzetbelasting
Omzetbelasting bij aankoop
Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als jij de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan jouw belastingkantoor of jouw keuze vastleggen in de notariële akte van levering.
Let op!
De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.
De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop jij de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?
Eigen gebruik vakantiewoning
Indien jij de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Verhuur vakantiewoning
Verhuur je de vakantiewoning aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
Tip!
Verhuur je de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor uw persoonlijke situatie contact op met een van onze adviseurs.
Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.
Voorbeeld
Je koopt in 2023 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2023 voor 70% verhuurd en voor 30% door je zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kun je dan in 2023 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Let op!
Om btw te kunnen terugvragen, dien je zich als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.
Indien de Belastingdienst van mening is dat jij voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en jij dus jouw btw kunt terugvragen, dien je 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat jij de btw bij aankoop alsmede de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Voorbeeld
In 2023 ontvang je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Jij betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2023 draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die jij hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2023 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).
Tip!
Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).
De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Je kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen.
Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Je vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kies je voor de KOR, dan moet je er drie jaar gebruik van maken.
Let op!
Je moet wellicht een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als je er in 2023 voor kiest om deel te nemen aan de kleineondernemersregeling. Dit is het geval als er na het jaar van aankoop van de vakantiewoning minder dan negen jaar zijn verstreken. Neem dit mee bij jouw keuze of neem hierover contact met ons op.
Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 1.800 hebt, dan kun je de kleineondernemersregeling voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.
Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop
Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zal je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van aanschaf jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.
Voorbeeld
In 2023 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door je zelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2023 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2023 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2023 € 210 aan btw terugbetalen.
Let op!
Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als je bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als je de woning verkoopt zonder btw. In de laatste twee gevallen zal je de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer moeten terugbetalen.
Voorbeeld
Op 1 januari 2024 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Heb je de vakantiewoning in 2018 gekocht, dan moet je wel de in 2018 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2024 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).
Tip!
Verkoop je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2027, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2018 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.
Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die jij bij aankoop hebt teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning jouw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.
Tip!
De verkoop van jouw vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je daarom, voordat tot verkoop wordt overgegaan, altijd eerst adviseren.
Overdrachtsbelasting
Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle overige gevallen is sinds 1 januari 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.
Let op!
Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen en dus niet voor een tweede woning. Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m € 440.000.
Inkomstenbelasting
De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. De te betalen belasting in box 3 wordt tegenwoordig berekend over de werkelijke verdeling van jouw vermogen in spaargeld, beleggingen en schulden. Een vakantiewoning wordt gerekend tot de beleggingen. Hierover wordt in 2023 een fictief rendement verondersteld van 6,17%. Hierover betaal je 32% belasting. Dit percentage wordt in verhoogd naar 33% en in 2025 naar 34%.
Let op! Als de exploitatie van jouw vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen en wordt dan als woning aangemerkt.
Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.
Verbod op permanente bewoning
Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.
Forensenbelasting
Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als jij in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking heeft. Het is niet van belang of jij ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in jouw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.
Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kan je zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning sta je dan immers ter beschikking.
Tot slot
Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kan je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.
Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.
Speciaal voor jou
UITGELICHT
Diensten
Accountancy & Administratie
Vestigingen
