22 september 2021

Miljoenennota: woningmarkt

Het kabinet neemt geen ingrijpende maatregelen om de woningmarkt te hervormen. Wel wordt de hypotheekaftrek verlaagd en vindt een aantal technische aanpassingen plaats. In dit nieuwsartikel lees je de belangrijkste wijzigingen voor de woningmarkt in het Belastingplan 2022.

Afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning

Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. Dit tarief bedraagt 40% in 2022 (43% in 2021). In 2023 zal nog één keer een verlaging worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar is tegen maximaal 37,05%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de eerste schijf. Overigens geldt dit aftrekpercentage ook bij veel andere aftrekposten.

Betaal je geen of weinig rente omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan kun je gebruikmaken van de Hillen-aftrek. Deze aftrek wordt in 30 jaar afgebouwd en bedraagt voor 2022 86,67% (2021: 90%).

Eigenwoningforfait wordt lager

De eerder aangekondigde verlaging van het eigenwoningforfait wordt doorgezet. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning en wordt bij het inkomen geteld. Hierdoor stijgt de aftrekpost eigen woning. Tot € 1.100.000 bedraagt het forfait in 2022 0,45% (0,50% in 2021) en boven € 1.100.000 blijft het 2,35%. Deze verlaging is een compensatie voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Schenkingsvrijstelling eigen woning

De eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning van € 105.302 wordt ook in 2022 voortgezet. De daadwerkelijke hoogte van de vrijstelling wordt aan het einde van 2021 bekendgemaakt.

Aanpassen eigenwoningregeling in partnerschapssituaties bij overlijden

Sinds 2004 kennen we de bijleenregeling. In het kort komt deze erop neer dat wanneer jouw oude woning meer opbrengt dan het bedrag waarvoor deze is gefinancierd, het bedrag daarboven op de lening voor jouw nieuwe woning in mindering moet worden gebracht. Jouw nieuwe eigenwoningschuld (EWS) valt daardoor lager uit. Deze winst wordt ook wel omschreven als de eigenwoningreserve (EWR). Vanaf 2013 moet je een lening voor de eigen woning binnen 30 jaar aflossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Of je hieraan voldoet, wordt bepaald aan de hand van de aflossingsstand. De beoordeling van de EWR en EWS wordt gewijzigd in gevallen waarbij een fiscaal partnerschap is aangegaan. Hierdoor worden deze schulden voortaan rechtvaardiger behandeld.

De volgende aanpassingen worden doorgevoerd:

1. Alleen wanneer in algemene gemeenschap van goederen wordt gehuwd, gaat een EWR en de aflossingsstand van de andere partner voor de helft over op de echtgenoot.
2. In situaties waarin niet in algemene gemeenschap van goederen is gehuwd, staat het de andere partner vrij de onbenutte ruimte EWR te benutten, zolang de partners gezamenlijk voldoende vermogen hebben ingebracht.
3. EWR en de aflossingsstand gaan bij overlijden niet over op de andere partner.

Voorbeeld:

A en B zijn ongehuwd en kopen een woning van € 340.000 en gaan hiervoor een hypotheek aan van € 300.000. Zij financieren € 40.000 uit het vermogen van A dat hij heeft verdiend met de verkoop van zijn vorige woning.

Tot en met 2021:

Vanaf 2022:

Bij aankoop van de woning mag A ook de ruimte van B benutten, waardoor renteaftrek over de gehele eigenwoningschuld (€ 300.000) is toegestaan.

Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging woning

Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven:

• Voor verkrijgingen van een eigen woning van maximaal € 400.000 door starters tot 35 jaar, geldt een verlaagd tarief van 0%. Voorwaarde is wel dat de woning gaat functioneren als hoofdverblijf en dat de koper de vrijstelling nog niet eerder heeft gehad.
• Voor de verkrijging van een eigen woning geldt een verlaagd tarief van 2%, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.
• Voor overige verkrijgingen van onroerend goed, zoals niet-eigenwoningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden), geldt een tarief van 8%.

De verlaagde tarieven gelden alleen wanneer de woning gaat functioneren als hoofdverblijf. Het komt in de praktijk geregeld voor dat de woning door onvoorziene omstandigheden niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt. De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met deze omstandigheden die zich ná het tijdstip van de verkrijging voordoen.

Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering (de overdracht bij de notaris). Bijvoorbeeld bij het verloren gaan van de woning, een echtscheiding, nieuwe baan en/of verlies van baan of overlijden. Momenteel is niet wettelijk vastgelegd dat wanneer deze omstandigheden zich voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en de levering, het verlaagde tarief alsnog van toepassing is. Het kabinet wil ook in deze gevallen rekening houden met de onvoorziene omstandigheden. Hiervoor moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De onvoorziene omstandigheid doet zich voor in de periode tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris.
2. Door deze omstandigheid kan niet langer worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium.

Aanpassing antimisbruikbepaling overdrachtsbelasting

Sinds 1 april 2021 mag de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting alleen toegepast worden wanneer de waarde van de verkregen woning niet boven de € 400.000 uitkomt. Er zou misbruik kunnen worden gemaakt van dit maximumbedrag door de woning gefaseerd te verkopen. Bijvoorbeeld door eerst het woongenot te verkopen, gevolgd door de verkoop van de rest van de eigendom. Daarom is een antimisbruikbepaling opgesteld, die het totaal van de waarde van de verkregen woning en de rechten waaraan deze is onderworpen bij elkaar optelt.

Voorgesteld wordt om een tweetal onduidelijkheden in deze antimisbruikbepaling weg te nemen:

1. Wanneer als gevolg van een opeenvolgende verkrijging binnen één jaar de waarde van de verkregen woning tezamen onder de woningwaarde grens van € 400.000 uitkomt, is aanvullend alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de opvolgende verkrijging.
2. Wanneer de eerste verkrijging voor 1 april 2021 heeft plaatsgevonden en de opeenvolgende verkrijging daarna, dan is de antimisbruikbepaling niet van toepassing.

Tot slot wordt voorgesteld om deze antimisbruikbepaling niet te laten gelden in geval van verkrijgingen krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij terugkoop woning met verkoopregulerend beding

‘Verkopen onder voorwaarden (VoV)’ is een instrument om starters op de koopwoningmarkt te stimuleren. Een VoV-woning wordt door een aanbieder met een korting verkocht aan vooral starters of particuliere kopers met een lager inkomen. Onderdeel van ‘verkoop onder voorwaarden’ is vaak dat de aanbieder de woning op termijn terugkoopt. Bij terugkoop wordt de waardestijging of daling gedeeld tussen de aanbieder en de eigenaar-bewoner. De woning wordt dan vervolgens opnieuw (door)verkocht aan een starter of particuliere koper met een lager inkomen. In de praktijk werd dit instrument vooral door woningcorporaties ingezet.

Sinds de wijzigingen in de overdrachtsbelasting in 2021 is dit instrument voor aanbieders financieel onaantrekkelijk. Voor 2021 betaalden aanbieders in de praktijk geen overdrachtsbelasting over terugkopen. Na 2021 worden terugkopen met 8% overdrachtsbelasting belast. Dit wordt nu aangepast, zodat met ingang van 1 januari 2022 de facto geen overdrachtsbelasting verschuldigd is over terugkopen.

Om hiervoor in aanmerking te komen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• Uit het verkoopregulerend beding bij de eerdere verkrijging blijkt een zelfbewoningsplicht voor de natuurlijk persoon (eerdere verkrijger) voor de betreffende woning.
• De waarde in het economisch verkeer van de VoV-woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet hoger dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terugverkrijging. Met waarde wordt hier bedoeld de waarde in het economisch verkeer zonder rekening te houden met het verkoopregulerend beding.
• De woning is bij de eerdere verkrijging door de natuurlijk persoon verkregen met een
  koperskorting van ten minste 10% en ten hoogste 50% van de waarde van die woning op dat moment. Met koperskorting wordt hier een regeling over een uitgestelde betaling bedoeld, waarbij de schuld pas bij verkoop van de woning hoeft te worden afgelost.
• Een natuurlijk persoon is op grond van het verkoopregulerend beding verplicht om de
  koperskorting geheel of gedeeltelijk terug te betalen, of is verplicht om met de voorafgaande vervreemder in bepaalde mate een tussentijdse waardeontwikkeling te delen. Daarbij kan de tussentijdse waardeontwikkeling zowel positief als negatief zijn.

Verlaging van de verhuurderheffing wegens huurbevriezing

Bezit je meer dan 50 huurwoningen waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens? Dan is verhuurderheffing verschuldigd. In de praktijk wordt deze heffing nagenoeg geheel door de woningcorporatiesector en een aantal beleggers betaald. De opbrengst van de verhuurderheffing bedroeg in 2019 € 1,7 miljard.

Deze heffing wordt nu uiteindelijk per 1 januari 2022 verlaagd met 0,042 procentpunt. Hiermee wordt de verhuurderheffing structureel met een bedrag van € 180 miljoen verminderd. 

Tot slot

Meer weten over de plannen van het kabinet die gepresenteerd zijn tijdens Prinsjesdag? Bekijk ons Miljoenennota dossier. Vragen? Neem gerust contact met ons op.