9 juni 2023

Slim belastingvoordeel: Overdrachtsbelasting en kamerverhuur van je eigen woning

Ben je van plan om een eigen woning te kopen en deze gedeeltelijk te verhuren? Dan is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de overdrachtsbelastingtarieven die van toepassing zijn. In plaats van te worden belast met het lagere tarief van 2% of zelfs in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling, loop je het risico om het normale overdrachtsbelastingtarief van 10,4% te betalen over een deel van je woning. Dit geldt zelfs wanneer je alleen een kamer verhuurt. 

2% overdrachtsbelasting of vrijstelling

Bij de aanschaf van een eigen woning ben je 2% overdrachtsbelasting verschuldigd als je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Is dit gebruik tijdelijk, dan geldt echter het tarief van 10,4%, uitzonderingen daargelaten. Voorwaarde voor de 2% is verder dat de je vóór de overdracht van de woning bij de notaris, duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart dat jij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat dit niet tijdelijk is. De notaris voegt deze verklaring toe aan de akte van levering.

Kamerverhuur

Ga je een kamer in de nieuwe eigen woning verhuren, dan is het de vraag wat dit betekent voor het tarief van de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft aangegeven dat de gemeenschappelijke ruimtes in zo’n geval door jou gebruikt worden als hoofdverblijf. Het maakt daarbij dus niet uit dat de huurder ook gebruikmaakt van deze gemeenschappelijke ruimtes.

Dat geldt echter niet voor de verhuurde kamer. Voor dit deel van de woning kan dan daarom het 2%-tarief of de vrijstelling niet worden toegepast, maar ben je 10,4% verschuldigd.

Voorbeeld

Je verkrijgt een woning met een totale oppervlakte van 80 m2 voor een prijs van € 400.000. Je bent 30 jaar oud en doet een beroep op de startersvrijstelling (je voldoet aan alle overige voorwaarden). Je gaat een kamer verhuren van 12 m2 in de woning. De huurder maakt ook gebruik van het gezamenlijke toilet, de badkamer, de woonkamer en de keuken (totale oppervlakte 60 m2). Je hebt zelf het exclusief gebruik van de andere kamer in het huis ter grootte van 8 m2.

In deze situatie wordt door jou 68/80 (85%) als hoofdverblijf gebruikt. Dit betekent dat jij op 85% van € 400.000 de startersvrijstelling overdrachtsbelasting kan toepassen. Over 15% van € 400.000 (€ 60.000) ben je 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd (€ 6.240).

Als je van kamer wisselt en de kamer van 8 m2 verhuurt, dan is de vrijstelling op de hele koopprijs van toepassing. In die situatie gebruik je namelijk 72/80 (90%) als hoofdverblijf. Toegestaan is om bij gebruik van minimaal 90% van de totale oppervlakte de vrijstelling over de gehele woning toe te passen.